招商局蛇口工业区控股股份有限公司                    www.lhratings.com                 统一〔2025〕3174 号    统一资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份 有限公司主体弥远信用现象偏执关连债券的信用现象进行追踪分析 和评估，笃定看守招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体弥远信 用品级为 AAA，并看守“24 招商蛇口 GN001”                           “23 招商蛇口 GN002” “22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”                  “24 蛇口 03”                           “24 蛇口 02”                                    “24 蛇口 01” “23 蛇口 05”          “23 蛇口 04”                   “23 蛇口 03”                            “23 蛇口 02”                                     “23 蛇口 01” “22 蛇口 10”          “22 蛇口 09”                   “22 蛇口 07”                            “22 蛇口 06”                                     “22 蛇口 05” 的信用品级为 AAA，评级预测为相识。    特此公告                             统一资信评估股份有限公司                             评级总监：                                  二〇二五年五月十六日                                      追踪评级论说   |   2                 声   明   一、本论说是统一资信基于评级方法和评级要领得出的甘休发表之日的寂然意见陈 述，未受任何机构或个东说念主影响。评级论断及关连分析为统一资信基于关连信息和贵府对 评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事实述说或鉴证意见。统一资信有充 分原理保证所出具的评级论说解任了真正、客不雅、公平的原则。鉴于信用评级劳动脾性 及受客不雅条件影响，本论说在贵府信息获取、评级方法与模子、畴昔事项预测评估等方 面存在局限性。   二、本论说系统一资信禁受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公 司”）委用所出具，除因本次评级事项统一资信与该公司组成评级委用关系外，统一资 信、评级东说念主员与该公司不存在职何影响评级行动寂然、客不雅、公平的关联关系。凭证控 股股东统一信用管束有限公司（以下简称“统一信用”                        ）提供的统一信用偏执胁制的其他 机构业务开展情况，统一信用控股子公司统一赤说念环境评价股份有限公司（以下简称“联 合赤说念”    ）为该公司提供了非评级服务。由于统一资信与关联公司统一赤说念之间从管束上 进行了阻滞，在公司解决、财务管束、组织架构、东说念主员建设、档案管束等方面保持寂然， 因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，统一资信保证所出具的评级论说解任 了真正、客不雅、公平的原则。   三、本论说援用的贵府主要由该公司或第三方关连主体提供，统一资信践诺了必要 的遵法访问义务，但对援用贵府的真正性、准确性和完好意思性不作任何保证。统一资信合 理采信其他专科机构出具的专科意见，但统一资信分歧专科机构出具的专科意见承担任 何使命。   四、本次追踪评级牺牲自本论说出具之日起至相应债券到期兑付日有用；凭证追踪 评级的论断，在有用期内评级牺牲有可能发生变化。统一资信保留对评级牺牲给以沟通、 更新、断绝与捣毁的职权。   五、本论说所含评级论断和关连分析不组成任何投资或财务提议，何况不应当被视 为购买、出售或持有任何金融家具的推选意见或保证。   六、本论说不成取代任何机构或个东说念主的专科判断，统一资信分歧任何机构或个东说念主因 使用本论说及评级牺牲而导致的任何损失负责。   七、本论说所列示的主体评级及关连债券或证券的追踪评级牺牲，不得用于其他债 券或证券的刊行行动。   八、本论说版权为统一资信整个，未经籍面授权，严禁以任何体式/方式复制、转载、 出售、发布或将本论说任何内容存储在数据库或检索系统中。   九、任何机构或个东说念主使用本论说均视为依然充分阅读、贯通并本旨本声明条目。                        招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       花样                            本次评级牺牲   前次评级牺牲       评级时候          招商局蛇口工业区控股股份有限公司                           AAA/相识   AAA/相识                                                     AAA/相识   AAA/相识     GN004/22 招商蛇口 MTN003B/22 招商蛇口 MTN003A  口 04/23 蛇口 03/23 蛇口 02/23 蛇口 01/22 蛇口 10/22 蛇口     AAA/相识   AAA/相识 评级不雅点              统一资信评估股份有限公司（以下简称“统一资信”）对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）                的评级反应了公司在股东配景、开发训诫及品牌力方面上风仍权臣。追踪期内，公司地皮储备城市分散连接优化，上                述花样加速公司资金盘活速率；公司财务政策保持持重，融资渠说念仍流畅且融资成本低，公司财富受限比例低，再融                资空间大。同期，统一资信也关切到房地产行业销售压力增大，公司花样销售受到一定的影响，此外公司开发业务毛                利率连接着落，花样盈利空间缩减；公司财富运营业务在建及拟建花样限制较大，畴昔有一定的本钱开销压力等身分                对公司信用水平带来的不利影响。 评级预测              公司花样布局进一步优化，举座债务杠杆一般且再融资渠说念流畅，评级预测相识。                   可能引致评级上调的敏锐性身分：不适用。                   可能引致评级下调的敏锐性身分：公司在招商局集团中的定位着落，且招商局集团对公司扶持力度权臣着落；公                司举债膨大，债务杠杆权臣增多，偿债压力增大；公司大限制获取高价地块，甚至花样吃亏严重；公司再融资渠说念受                阻。 上风 ?    公司股东配景强且对公司扶持力度大。公司四肢招商局集团旗下城市空洞开发运营板块的旗舰企业，在花样资源获取及融资等方面      可取得招商局集团的有劲扶持。 ?    地皮储备连接优化，花样销售快，财富运营收入为公司提供相识现款流。追踪期内，公司连接优化花样城市布局，加大了中枢一二      线城市花样的获取，楼面均价呈增长态势，中枢区位的花样销售流速快，可加速公司资金盘活速率。此外，公司较大限制的财富运营      收入能为公司提供相识现款流。 ?    公司财务政策相对峙重，融资渠说念流畅。公司债务包袱稳妥，债务结构合理，且融资成本连接压降；公司财富受限比例低，再融资      空间大，融资渠说念流畅。 关切 ?    房地产商场启动存在一定不笃定性，花样利润空间不停收窄，需关切花样去化及减值风险。房地产行业当今景气度低，畴昔房地产      商场启动存在一定不笃定性。2022－2024 年，公司业务空洞毛利率逐年着落，利润空间不停缩减；此外受花样降价影响，公司财富      减值损失限制大，对利润侵蚀严重。 ?    公司在建及拟建自持花样限制较大，且回收期较长，畴昔有一定本钱开销需求。公司财富运营业务回收期较长，且自持花样在建及      拟建限制较大，畴昔有一定本钱开销需求。                                                                       追踪评级论说      |    1 本次评级使用的评级方法、模子 评级方法     房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 评级模子     房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208 注：上述评级方法和评级模子均已在统一资信官网公开败露 本次评级打分表及牺牲  评价内容        评价牺牲       风险身分             评价要素             评价牺牲                                         宏不雅和区域风险             2                         经营环境                                          行业风险               5   经营风险         A                         基础教授               1                        本人竞争力             企业管束               1                                          经营分析               1                                          财富质地               2                          现款流             盈利才能               2   财务风险         F1                        现款流量               1                                     本钱结构                    1                                     偿债才能                    2                      指令评级                                  aaa 个体沟通身分：                                                     --                     个体信用品级                                 aaa 外部扶持沟通身分：                                                   --                      评级牺牲                                  AAA 个体信用现象变动施展：公司指令评级和个体沟通情况较前次评级均未发生变动。 外部扶持变动施展：公司外部扶持沟通身分和沟通幅度较前次评级未发生变动。 评级模子使用施展：评级映射关系矩阵参见公司最新败露评级时期文献。 主要财务数据                              合并口径     项 目               2022 年             2023 年           2024 年 现款类财富（亿元）                      864.64          889.53            1004.14   2022－2024 年公司现款流情况 财富总数（亿元）                    8864.71           9085.08            8603.09 整个者权益（亿元）                   2844.40           2966.90            2867.45 短期债务（亿元）                       442.81          453.92             524.06 弥远债务（亿元）                    1665.54           1761.41            1780.80 通盘债务（亿元）                    2108.35           2215.32            2304.86 营业总收入（亿元）                   1830.03           1750.08            1789.48 利润总数（亿元）                     158.17            139.89              90.90 EBITDA（亿元）                     228.05          207.35             163.34 经营性净现款流（亿元）                    221.74          314.31             319.64 营业利润率（%）                        15.00             12.37            10.73 净财富收益率（%）                        3.20              3.07             1.46 财富欠债率（%）                        67.91             67.34            66.67 通盘债务本钱化比率（%）                    42.57           42.75              44.56 流动比率（%）                        154.56          155.85             158.98 经营现款流动欠债比（%）                     5.23              7.38             8.27 现款短期债务比（倍）                       1.95              1.96             1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                   2.08              2.20             1.92 通盘债务/EBITDA（倍）                   9.25             10.68            14.11                             公司本部口径      项 目              2022 年             2023 年           2024 年 财富总数（亿元）                    3270.24           3411.11            3474.88 整个者权益（亿元）                    422.73            625.38             686.40 通盘债务（亿元）                    1131.62           1155.17            1203.93 营业总收入（亿元）                       11.32              3.31            16.85 利润总数（亿元）                         4.60             27.15           184.56 财富欠债率（%）                        87.07             81.67            80.25 通盘债务本钱化比率（%）                    72.80           64.88              63.69 流动比率（%）                        134.75          146.49             136.41 经营现款流动欠债比（%）                    -1.28              0.39            -1.04 注：1.本论说中部分统共数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入变成；除非常施展外，均指东说念主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，弥远应对款中有息部分计入有息债务核算 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理                                                                                   追踪评级论说        |   2 追踪评级债项偶然             债券简称                      刊行限制（亿元）                     债券余额（亿元）                    到期兑付日 注：上述债券仅包括由统一资信评级且甘休评级时点尚处于存续期的债券 贵府开首：统一资信整理 评级历史          债项简称                债项评级牺牲   主体评级牺牲     评级时候         花样小组                评级方法/模子                   评级论说                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）       GN004/22 招商蛇口      MTN003B/22 招商蛇口                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企  MTN003A/23 蛇口 05/23 蛇口      AAA/相识   AAA/相识     2024/05/30   张超   赵兮                                       阅读全文                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                              AAA/相识   AAA/相识     2022/09/05   张超   赵兮                                       阅读全文      蛇口 MTN003B                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208） 注：上述历史评级花样的评级论说通过论说聚合可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级模子均无版块编号 贵府开首：统一资信整理                                                                                           追踪评级论说            |      3 评级花样组 花样负责东说念主：张超 zhangc@lhratings.com 花样组成员：赵兮 zhaox@lhratings.com   公司邮箱：lianhe@lhratings.com   网址：www.lhratings.com   电话：010-85679696             传真：010-85679228   地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东说念主保财险大厦 17 层（100022）                                                      追踪评级论说   |   4 一、追踪评级原因    凭证关连规定要求，按照统一资信评估股份有限公司（以下简称“统一资信”                                     ）对于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称“公司”或“招商蛇口”）偏执关连债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。 二、企业基本情况    公司是招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”                           ）旗下城市空洞开发运营板块的旗舰企业，亦然招商局集团在国内过失 的中枢财富整合及业务平台。1992 年 2 月 19 日，招商局集团全资诞生招商蛇口，注册本钱为 2 亿元。2015 年 12 月 30 日，招商 蛇口接管合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市，证券代码 001979.SZ。甘休 2024 年底，公司股本 90.61 亿 元，招商局集团径直持有公司 50.84%股份、通过全资子公司招商局汽船有限公司持有公司 4.52%股份；公司实质胁制东说念主系国务院 国有财富监督管束委员会（以下简称“国务院国资委”）                         。    公司主营房地产开发业务、财富运营和城市服务三伟业务板块。    甘休 2024 年底，公司财富总数 8603.09 亿元，整个者权益 2867.45 亿元（含少数股东权益 1757.38 亿元）                                                                    ；2024 年，公司达成 营业总收入 1789.48 亿元，利润总数 90.90 亿元。    公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时间广场；法定代表东说念主：蒋铁峰。 三、债券偶然及召募资金使用情况    甘休 2025 年 3 月底，公司由统一资信评级的存续债券见下表，召募资金已通盘使用；除部分债券未到初度付息日外，其余债 券均已正常付息。                       图表 1 • 甘休 2025 年 3 月底公司由统一资信评级的存续债券偶然（单元：亿元）            债券简称                  刊行限制             债券余额               到期兑付日 贵府开首：统一资信凭证 Wind 整理 四、宏不雅经济和政策环境分析 稳中求进劳动总基调，国民经济启动总体自如。宏不雅政策考究落实中央经济劳动会议和 4 月、7 月、9 月政事局会议精神，缩小实 体经济融资成本，财政政策连接加码，鼓动经济体制蜕变，加速本钱商场“1+N”政策体系开采，采选多种措施相识楼市股市。                                                                   追踪评级论说          |   5 三季度增长 4.6%，四季度增长 5.4%。9 月 26 日中央政事局会议部署一揽子增量政策，四季度 GDP 同比增速澄澈回升。信用环境 方面，东说念主民银行先后四次实施比拟要紧的货币政策沟通。愚弄多种货币器具，促进社会融资限制合理增长；诞生科创再贷款、保险 性住房再贷款、两项本钱商场扶持器具；指引债市利率，保持汇率相识。东说念主民银行 2025 年将落实好胁制宽松的货币政策，择机降 准降息，加速金融蜕变设施，作念好金融五篇大著作，进一步为稳楼市股市提供流动性资金扶持。   预测 2025 年，出口可能受阻，加速经济体制蜕变、扩大内需、促进转型的任务愈加进攻。2025 年经济增长概念依然有才能保 持在 5.0%傍边，要落实好二十届三中全会决定，加速开释中弥远增长动能。宏不雅政策要按照 12 月政事局会议安排，落实好愈加积 极的财政政策和胁制宽松的货币政策，不停鼓动 9 项劳动任务，将扩大耗尽四肢经济劳动要点。   完好意思版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信用不雅察（2024 年年报）                                     》。 五、行业分析 存去化周期出现着落拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业要点。“稳住楼市”概念下，促进房地产商场止跌回稳或是畴昔 政策优化主概念，利好政策有望连接开释，但住户收入预期和信心尚未还原，臆测 2025 年行业销售面积降幅收窄，连接筑底；在 销售弱复苏以及房企资金有限情况下，臆测 2025 年地皮商场将连接缩量，但中枢城市中枢区域地皮资源仍将看守高热度。完好意思版 房地产行业分析详见《2025 年房地产行业分析》                        。 六、追踪期主要变化 （一）基础教授   公司主要业务在限制和品牌影响力方面具有很强的上风。公司过往信用现象情况精良   公司以“中国进步的城市和园区空洞开发运营服务商”为政策定位，围绕开发业务、财富运营和城市服务三类业务提供家具及 服务，其中开发物业为公司主要的盈利开首。在行业景气度下行的配景下，公司竞争实力突显，在行业中的竞争实力连接普及。 心城市均有花样布局，连年来跟着房地产城市的连接分化，公司连接加大在中枢城市中枢区位花样的布局，拿地均价连接普及， 新获取的花样拿地成本合理，花样盈利空间尚可，且上述花样主要位于公司的中枢 10 座城市，去化速率较快，可有用普及公司的 资金盘活速率。但公司部分存量花样位于三四线城市，且由于其时拿地竞争热烈，拿地成本较高，上述这些城市的花样连年来计提 了部分减值，且销售流速的着落影响了公司资金的正常盘活。举座看公司花样获取成本合理，花样盈利才能尚可。公司家具力取得 上海揽阅等共 10 个花样入选 2024 年天下十大高端/轻奢/品性作品榜单。凭证公司 2024 年报，公司在西安、长沙、合肥、南通、 徐州等五城销售金额排行位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成皆、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排行前五； 公司在上述城市的品牌上风权臣。此外，公司财富运营业务限制较大，涵盖网络生意、产业办公、公寓酒店及稀疏物业等多种业态， 待改善。                         ，甘休 2025 年 4 月 9 日，公司无未结清不良信贷纪录，已结清信贷中包   凭证中国东说念主民银行征信系统查询的《企业信用论说》 含 1 笔关切类短期借钱和 1 笔关切类银行保函，均已兑付。总体看，公司过往债务践约情况精良。凭证公司过往在公开商场刊行债 务融资器具的本息偿付纪录，未发现公司存在过时或失约纪录，历史践约情况精良。甘休本论说出具日，统一资信未发现公司本部 在中国证监会证券期货商场失信信息公开查询平台、国度工商总局企业信息公示系统、国度税务总局的要紧税收犯警案件信息公 布栏、最妙手民法院失信被推广东说念主信息查询平台和信用中国查询平台中存在不良信用纪录。 （二）管束水平 朱文凯为公司总司理。                                                         追踪评级论说     |   6      蒋铁峰，男，1973 年出身，高等工程师，毕业于华中理工大学土木匠程系建筑工程专科，获学士学位，后就读于清华大学， 获工学硕士学位。历任招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”                                  ）南京公司总司理助理、副总司理、总司理；公司上 海公司总司理、华东区域常务副总司理、华东区域总司理、江南区域总司理；公司副总司理、总司理。      朱文凯，男，1967 年出身，高等经济师，毕业于武汉理工大学交通运输管束工程专科，获硕士学位。历任蛇口招商港务股份 有限公司总司理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总司理；招商地产策动部司理、营销中心总司理；招商地产总司理助理、副 总司理；公司常务副总司理；招商局海南开发投资有限公司党委秘书、总司理。      追踪期内，公司里面胁制轨制及解决结构未发生要紧变化。 （三）经营方面 一步向一线城市聚焦。畴昔一年，臆测公司新开工限制连接着落，但齐全限制看守高位，公司仍将看守一定例模的本钱开销。公 司财富运营业务为公司提供相识现款流，但在建自持物业有一定本钱开销需求，且跟着商场竞争加重，畴昔花样经营有一定不确 定性。公司城市服务收入连接增长，可为公司提供一定的利润。      公司业务仍以房地产开发为主，财富运营和城市服务也有一定例模。2024 年，公司开发业务收入变动不大，受行业下行影响， 毛利率连接着落；商量到行业基本面情况未能改善，臆测畴昔一年毛利率仍将着落。公司财富运营收入同比增长 20.53%，毛利率 处于较低水平，盈利才能差；公司城市服务收入小幅增长，毛利率同比上涨 2.23 个百分点，主要系公司优化组织结构，提质增效 所致。                         图表 2   • 2022－2024 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）      业务板块               收入          占比        毛利率           收入         占比        毛利率       收入         占比        毛利率 开发业务          1655.64      90.47%        21.06%   1539.57     87.97%    17.08%   1563.61     87.38%       15.58% 财富运营            42.20       2.31%    -11.74%        59.32      3.39%     3.38%     71.50      4.00%        1.35% 城市服务           132.19       7.22%         6.46%    151.19      8.64%     8.64%    154.37      8.63%       10.87% 统共            1830.03     100.00%        19.25%   1750.08    100.00%    15.89%   1789.48    100.00%       14.61% 注：尾差系四舍五入变成 贵府开首：公司年报      开发业务方面，2024 年，现货黄金投资行业商场环境未见好转，公司大幅缩减拿地限制，权益口径拿地开销约为 335 亿元，同比大幅着落 司在上海获取花样较多，主要网络在上海宝山、静安、徐汇和松江等地。甘休 2024 年底，公司权益口径地皮储备（经营计容建筑 面积-累计齐全计容面积）1635.23 万平方米，一二线城市花样占比高。                                   图表 3    • 甘休 2024 年底公司权益口径地皮储备情况                           贵府开首：公司年报                                                                                       追踪评级论说          |       7 取花样面积连接着落，畴昔一年新开工面积将连接着落，但在保交楼任务下，公司花样齐全限制着落幅度臆测较小，公司地产开发 业务仍将看守一定例模的本钱开销。                                        图表 4 • 公司拿地、开发及销售情况                     花样                        2022 年              2023 年             2024 年 昔日新增地皮储备建筑面积（万平方米）                                      726                 590                         225 昔日新增地皮平均成本（元/平方米）                                      17617               19220                       21600 全口径地价开销额（亿元）                                           1279                 1134                        486 新开工面积（万平方米）                                             898                 664                         436 齐全面积（万平方米）                                             1312                1372                         1151 销售面积（万平方米）                                              1194               1223                         936 销售金额（亿元）                                               2926                2936                        2193 销售均价（万元/平方米）                                            2.45                2.40                        2.34 注：上述数据为全口径数据 贵府开首：统一资信凭证供公司年报整理     公司销售孝敬仍以一二线城市为主，2024 年，公司销售功绩主要由上海、北京、深圳、成皆、杭州、西安以及合肥等中枢 10 城孝敬。2024 年，行业景气度连接下行，公司全年销售金额同比着落 25.31%，高于行业平均降幅（行业新建商品房销售额同比下 降 17.1%）        ，公司在克而瑞 2024 年全口径销售榜中仍排行第五。商量到行业景气度未见澄澈好转，以及公司缩减新花样拓展力度， 臆测公司畴昔一年销售承压，但在行业中的举座排行臆测变动不大。     公司财富运营业务涵盖网络生意、产业办公、公寓酒店及稀疏物业等六种业态的物业运营及财富管束。2024 年，公司新入市 营情况看，除写字楼出租率较低外，其余业态物业出租率均保持较高水平，但公司财富运营业务毛利率很低，盈利才能差。商量到 公司在建出租物业限制仍较大，畴昔公司财富运营业务限制将连接普及。但国内写字楼空置率较高，且在建花样相应的本钱开销需 求也较大，需关切上述风险。                                 图表 5 • 公司主要财富运营业务情况（单元：万平方米、亿元）              地皮出租                   可出租地皮面积            出租收入                  平均出租率                地皮                              185              1.25                   93.31%            出租物业类别                    可出租面积             出租收入                  平均出租率                公寓                              133             13.06                   84.24%               写字楼                              117              8.41                   67.76%               产业园                              178              8.46                   86.49%                生意                              182             18.49                   91.06%                其他                               37              2.49                   91.58%           出租性物业统共                              648             50.90                   84.03%              酒店经营                     客房套数             经营收入                    入住率                酒店                             3726              9.82                              --     注：数据节点为甘休 2024 年底或 2024 年     贵府开首：统一资信凭证公司年报整理     物业管束方面，甘休 2024 年底，公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，公司持股 比例为 47.45%）物业管束面积 3.65 亿平方米，其中非住宅类物业管束面积 2.27 亿平方米，住宅类物业管束面积 1.38 亿平方米； 从花样开首看，来自第三方在管面积 2.33 亿平方米，来自关联方在管面积 1.32 亿平方米；2024 年，公司新签年度契约 40.29 亿元。     公司发展政策较为明晰。                                                                             追踪评级论说            |           8 开发与高品性服务的新发展方式。      开发业务方面，公司聚焦中枢城市中枢性段优质花样，效率普及家具品性及服务质地，促去化握回款，松手鼓动公司存量财富 盘活；喜爱防患经营风险，确保安全坐褥自如可控。财富运营方面，加强本人运营才能开采，通过业态协同及成本管控，打造标杆 花样，普及财富价值。物业服务方面，深耕上风赛说念，打造主营业务关连多元化生态，通过加强科技应用赋能里面管束提效，不停 普及服务质地和经营恶果。 （四）财务方面      德勤华永司帐师事务所（荒谬泛泛合伙）对公司 2022－2024 年财务报表进行审计，并出具了圭表无保钟情见的审计论断。      追踪期内，公司货币资金较饱和，存货中开发财具占比拟高，花样去化受到一定影响；公司结合开发限制较大，其他应收款 计提一定减值准备；公司投资性房地产再融资空间大。公司债务杠杆水平稳妥，且期限结构和融资结构合理。追踪期内，公司资 产减值损构怨信用减值损失对利润侵蚀较大，臆测畴昔一年盈利策画难以改善。2024 年，公司经营行动现款流连接净流入，臆测 畴昔一年仍将保持净流入状态。      公司结合方式开发花样较多，财富以货币资金、存货、其他应收款、弥远股权投资和投资性房地产为主。甘休 2024 年末，受 花样连接去化结转影响，公司财富限制小幅着落。其中公司货币资金限制保持增长且较饱和；其他应收款主要为结合花样走动款， 部分花样由于销售不畅计提一定例模减值准备；公司存货限制同比降幅较大，主要系公司新获取花样限制着落近似花样结转限制 较大所致，受行业景气度影响，公司 2024 年底存货中完工开发财具占比拟上年底普及 3.91 个百分点至 23.39%，占比略高，公司 存货累计计提减值准备 74.29 亿元，面前天下平均房价仍处于下行态势，公司花样赚钱才能臆测将连接着落；公司弥远股权投资系 结合花样；投资性房地产选拔成本法计量，其顶用于贷款典质的账面价值占比为 13.55%，再融资空间大。公司受限财富主要为存 货和投资性房地产，甘休 2024 年底受限比例仅 10.28%。                         图表 6       • 公司主要财富情况（单元：亿元）           花样                        金额             占比           金额             占比           金额             占比 流动财富                     6551.87       73.91%       6639.60        73.08%        6141.66          71.39% 货币资金                      862.43           9.73%     882.90            9.72%     1003.51           11.66% 其他应收款（统共）                1267.78        14.30%      1184.30         13.04%       1078.74           12.54% 存货                       4115.49        46.43%      4167.02         45.87%       3691.83           42.91% 非流动财富                    2312.84       26.09%       2445.49        26.92%        2461.43          28.61% 弥远股权投资                    746.44           8.42%     801.42            8.82%      765.04            8.89% 投资性房地产                   1198.87        13.52%      1270.28         13.98%       1328.70           15.44% 财富总数                     8864.71       100.00%      9085.08        100.00%       8603.09          100.00% 注：表中占比为占总财富比例 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理      甘休 2024 年末，公司整个者权益较岁首小幅着落 3.35%至 2867.45 亿元，主要系公司偿还部分永续债所致；公司整个者权益 中实收本钱、其他权益器具、本钱公积、未分拨利润和少数股东权益占比分别为 3.16%、4.20%、7.14%、22.42%和 61.29%。      公司欠债以有息债务、契约欠债和其他应对款为主。公司其他应对款主要为公司应对统一营企业的走动款、公司子公司的少数 股东偏执他结合概念子公司提供的垫付款和借钱。2024 年末，公司通盘债务较岁首增长 4.04%至 2304.86 亿元，其中短期债务占      凭证公司 2024 年年报，公司融资结构中银行借钱占 63%、债券占 28%、相信偏执他占 9%，融资结构合理；期限结构看，1 年 之内到期债务占 23%、1~2 年占 28%、2~3 年占 29%、3 年以上占 21%，期限结构合理。2024 年末，公司综结伴金成本 2.99%，较 岁首缩小 48BP，保持行业最优水平。举座看，公司债务杠杆水平稳妥，期限结构合理。                                                                                追踪评级论说         |        9                        图表 7      • 公司主要欠债情况（单元：亿元）          花样                       金额              占比                     金额             占比                    金额               占比 流动欠债                   4239.10           70.41%               4260.24            69.63%             3863.08            67.35% 其他应对款（统共）              1313.46           21.82%               1159.43             18.95%             970.88             16.93% 一年内到期的非流动欠债             390.34             6.48%               392.65              6.42%             496.55              8.66% 契约欠债                   1449.22           24.07%               1615.33             26.40%            1419.52             24.75% 非流动欠债                  1781.21           29.59%               1857.94            30.37%             1872.56            32.65% 弥远借钱                   1210.74           20.11%               1187.71             19.41%            1257.77             21.93% 应对债券                    397.49             6.60%               513.27              8.39%             469.00              8.18% 欠债总数                   6020.31          100.00%               6118.18            100.00%            5735.64            100.00% 注：表中占比为占总欠债比例 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理 用减值损失限制增多所致。公司财富减值损构怨信用减值损失统共限制大，对公司利润产生一定侵蚀，商量到面前房价处于着落趋 势，公司存续花样仍有减值计提可能。公司主要盈利策画连接着落，举座证明差。商量到房价着落、行业销售流速着落等身分影响， 臆测公司畴昔一年主要盈利策画仍难以改善。                                  图表 8      • 公司盈利才能情况               花样                     2022 年                             2023 年                            2024 年 营业总收入（亿元）                                          1830.03                           1750.08                            1789.48 营业成本（亿元）                                           1477.75                           1472.04                            1528.12 期间用度（亿元）                                             84.79                             77.73                              81.89 财富减值损失（亿元）                                          -50.45                            -22.76                             -44.84 信用减值损失（亿元）                                          -14.14                             -1.42                             -15.50 投资收益（亿元）                                             20.17                             24.81                              38.92 利润总数（亿元）                                            158.17                            139.89                              90.90 营业利润率（%）                                             15.00                             12.37                              10.73 总本钱收益率（%）                                             2.67                                 2.41                            1.51 净财富收益率（%）                                             3.20                                 3.07                            1.46 贵府开首：统一资信凭证公司财务论说整理 公司畴昔一年经营行动现款流仍将保持净流入状态。公司投资行动现款流转为净流入状态，主要系走动款净流入限制大幅增长所 致。公司筹资行动现款流净额保持净流出状态，且净流出限制增多，主要系花样公司支付的非控股股东前期垫款限制降幅更大所 致。                       图表 9       • 公司现款流量颜料况（单元：亿元）             花样               2022 年                               2023 年                               2024 年 经营行动现款流入小计                             2078.81                                   2104.23                                1728.06 销售商品、提供劳务收到的现款                         1884.26                                   1976.32                                1612.16 经营行动现款流出小计                             1857.07                                   1789.92                                1408.42 经营现款流量净额                                221.74                                    314.31                                 319.64 投资行动现款流入小计                              346.53                                    274.88                                 185.56 投资行动现款流出小计                              446.67                                    397.29                                 153.99 投资行动现款流量净额                             -100.14                                   -122.41                                  31.58                                                                                                   追踪评级论说           |         10 筹资行动前现款流量净额                         121.60                  191.90                          351.21 筹资行动现款流入小计                         1915.47                 1786.09                         1341.44 筹资行动现款流出小计                         1974.22                 1959.62                         1575.49 筹资行动现款流量净额                          -58.74                 -173.53                         -234.05 贵府开首：统一资信凭证公司财务报表整理     公司短期偿债策画证明较好，弥远偿债策画证明一般，公司或有风险小。                               图表 10    • 公司偿债策画      花样               策画               2022 年            2023 年               2024 年             流动比率（%）                             154.56               155.85                 158.98             速动比率（%）                              57.47                58.04                  63.42 短期偿债策画             经营现款/短期债务（倍）                          0.50                 0.69                   0.61             现款类财富/短期债务（倍）                         1.95                 1.96                   1.92             经营现款/通盘债务（倍）                          0.11                 0.14                   0.14 弥远偿债策画             经营现款/利息开销（倍）                          2.08                 2.20                   1.92 注：经营现款指经营行动现款流量净额 贵府开首：统一资信凭证公司财务论说整理     公司短期偿债策画证明较好，弥远偿债策画证明一般。商量到公司空洞实力仍很强，再融资才能强，公司实质偿债才能极强。     甘休 2024 年底，公司无对外担保。     未决诉讼方面，甘休 2024 年底，公司无要紧未决诉讼。     凭证公司 2024 年年度论说，甘休 2024 年底，公司取得的银行授信额度统共 2847 亿元，授信额度饱和。     公司本部口径财富以其他应收款和对外投资为主；公司本部债务杠杆较高，但实质偿债压力不大。     甘休 2024 年底，公司本部财富仍以其他应收款和弥远股权投资为主，其中货币资金保持较大限制，较岁首小幅增长 5.22%至 公司本部通盘债务本钱化比率为 63.69%，杠杆较高，但偿债压力不大；公司本部整个者权益为 686.40 亿元，较岁首大幅增长 9.76%。 流量净额-17.95 亿元，投资行动现款流量净额 18.97 亿元，筹资行动现款流量净额 13.63 亿元。 （五）ESG 分析     公司闪耀安全坐褥与环保干预，积极践诺四肢央企的社会使命，解决结构和内控轨制完善。举座来看，当今公司 ESG 证明较 好，对其连接经营无负面影响。     环境方面，四肢房地产企业，公司累计绿色建筑认证花样数目 518 个，占比为 70.77%，其中超低/近零/零能耗花样为 35 个。 公司 2024 年清洁动力耗用量 441.86 万千万时，温室气体排放总量为 32.52 万吨二氧化碳当量，空洞能耗为 0.0053 吨圭表煤/万元， 空洞水耗为 0.2758 吨/万元。     社会使命方面，2024 年，公司征税总数 218.98 亿元，为昔日征税信用 A 级征税；公司东说念主职工总东说念主数 49501 东说念主，培训时长达到     公司设有挑升的 ESG 管治部门或组织，每年发布《社会使命论说》                                    ，ESG 信息败露质地高，ESG 风险管束体系完善。                                                                          追踪评级论说        |        11 七、外部扶持      招商局集团业务多元，空洞实力极强。      招商局集团前身系汽船招商总局，创立于 1872 年，是一家业务多元的空洞企业，空洞实力极强；业务主要网络于空洞交通、 特点金融、城市与园区空洞开发运营三大中枢产业，并正达成由三大主业向实业经营、金融服务、投资与本钱运营三大平台出动。      公司是招商局集团的过失子公司，招商局集团给予公司有劲的扶持。      公司四肢招商局集团旗下城市空洞开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内独一的地产财富整合平台及过失的业务协同平 台，空洞实力强。自成立以来，公司得到招商局集团屡次增资，本钱实力有所普及。此外，在招商局集团的和洽匡助下，公司获取 了深圳等区域大片优质地皮，为后续花样开发提供扶持。 八、追踪评级论断      基于对公司经营风险、财务风险、外部扶持及债项条目等方面的空洞分析评估，统一资信笃定看守公司主体弥远信用品级为 AAA，看守“24 招商蛇口 GN001”“23 招商蛇口 GN002”“22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”“24 蛇口 03”“24 蛇口 02”“24 蛇口 01”“23 蛇口 05”“23 蛇口 04”“23 蛇口 03”“23 蛇口 定。                                                                  追踪评级论说       |   12 附件 1-1      公司股权结构图（甘休 2024 年底） 贵府开首：公司提供 附件 1-2      公司组织架构图（甘休 2024 年底） 贵府开首：公司提供 附件 1-3      公司主要子公司情况（甘休 2024 年底）                       注册本钱金                         持股比例（%）             子公司称呼                    主营业务                                取得方式                        （亿元）                         径直        蜿蜒 深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司       1468.17     房地产开发                --     50.00    投资诞生 深圳市前海鸿昱实业投资有限公司          728.70    本钱商场服务                --    100.00     收购 深圳市招商前海实业发展有限公司          255.00 投资臆测、产业园管束、企业管束臆测        --     85.99    投资诞生 深圳市招商前海驰迪实业有限公司          200.00     房地产开发                --    100.00    投资诞生 招商局地产（北京）有限公司             80.00     房地产开发            90.00      10.00    投资诞生 深圳市招华外洋会展发展有限公司           69.00     房地产开发            50.00         --    投资诞生 南京玄盛房地产开发有限公司             68.00     房地产开发                --    100.00    投资诞生 太仓招盛商务臆测有限公司              46.76     房地产开发                --    100.00    投资诞生 上海招弘商务臆测有限公司              45.83     商务服务业                --    100.00    投资诞生                                                                         非并吞胁制下 招商局置地（深圳）有限公司             45.01      投资                  --    100.00                                                                          企业合并 上海招普置业有限公司                43.75     房地产开发                --    100.00    投资诞生 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理                                                           追踪评级论说          |     13 附件 2-1    主要财务数据及策画（公司合并口径）                  项   目                   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类财富（亿元）                                          864.64             889.53                1004.14 应收账款（亿元）                                            38.85              34.74                  35.10 其他应收款（亿元）                                         1267.49            1182.00                1076.46 存货（亿元）                                            4115.49            4167.02                3691.83 弥远股权投资（亿元）                                         746.44             801.42                 765.04 固定财富（亿元）                                           108.20             116.18                 114.44 在建工程（亿元）                                             8.10               9.73                   8.24 财富总数（亿元）                                          8864.71            9085.08                8603.09 实收本钱（亿元）                                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                                        1827.29            1769.67                1757.38 整个者权益（亿元）                                         2844.40            2966.90                2867.45 短期债务（亿元）                                           442.81             453.92                 524.06 弥远债务（亿元）                                          1665.54            1761.41                1780.80 通盘债务（亿元）                                          2108.35            2215.32                2304.86 营业总收入（亿元）                                         1830.03            1750.08                1789.48 营业成本（亿元）                                          1477.75            1472.04                1528.12 其他收益（亿元）                                             3.61               2.06                   1.28 利润总数（亿元）                                           158.17             139.89                  90.90 EBITDA（亿元）                                         228.05             207.35                 163.34 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                                1884.26            1976.32                1612.16 经营行动现款流入小计（亿元）                                    2078.81            2104.23                1728.06 经营行动现款流量净额（亿元）                                     221.74             314.31                 319.64 投资行动现款流量净额（亿元）                                    -100.14            -122.41                  31.58 筹资行动现款流量净额（亿元）                                     -58.74            -173.53                -234.05 财务策画 销售债权盘活次数（次）                                         50.75              47.22                  50.60 存货盘活次数（次）                                            0.36               0.36                   0.39 总财富盘活次数（次）                                           0.21               0.19                   0.20 现款收入比（%）                                           102.96             112.93                  90.09 营业利润率（%）                                            15.00              12.37                  10.73 总本钱收益率（%）                                            2.67               2.41                   1.51 净财富收益率（%）                                            3.20               3.07                   1.46 弥远债务本钱化比率（%）                                        36.93              37.25                  38.31 通盘债务本钱化比率（%）                                        42.57              42.75                  44.56 财富欠债率（%）                                            67.91              67.34                  66.67 沟通后财富欠债率（%）                                         61.63              60.27                  60.07 流动比率（%）                                            154.56             155.85                 158.98 速动比率（%）                                             57.47              58.04                  63.42 经营现款流动欠债比（%）                                         5.23               7.38                   8.27 现款短期债务比（倍）                                           1.95               1.96                   1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                                       2.08               2.20                   1.92 通盘债务/EBITDA（倍）                                       9.25              10.68                  14.11 注：1．论说中部分统共数与各相加数径直相加之和在余数上存在各异，系四舍五入变成；除非常施展外，均指东说念主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，弥远应对款中有 息部分计入有息债务核算 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理                                                                           追踪评级论说        |        14 附件 2-2    主要财务数据及策画（公司本部口径）                  项   目   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类财富（亿元）                          259.97             288.58                 298.22 应收账款（亿元）                            25.18              17.85                  16.90 其他应收款（亿元）                         2250.48            2131.26                1829.15 存货（亿元）                               0.00               0.31                   0.38 弥远股权投资（亿元）                         698.06             923.17                1095.57 固定财富（亿元）                                /                  /                      / 在建工程（亿元）                                /                  /                      / 财富总数（亿元）                          3270.24            3411.11                3474.88 实收本钱（亿元）                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                           0.00               0.00                   0.00 整个者权益（亿元）                          422.73             625.38                 686.40 短期债务（亿元）                           264.81             137.68                 218.32 弥远债务（亿元）                           866.81            1017.49                 985.61 通盘债务（亿元）                          1131.62            1155.17                1203.93 营业总收入（亿元）                           11.32               3.31                  16.85 营业成本（亿元）                             7.21               2.82                   3.46 其他收益（亿元）                             0.32               0.16                   0.07 利润总数（亿元）                             4.60              27.15                 184.56 EBITDA（亿元）                          26.33              32.42                 196.57 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                   2.28              10.26                   3.07 经营行动现款流入小计（亿元）                       6.03              16.77                   9.51 经营行动现款流量净额（亿元）                     -24.19               6.50                 -17.95 投资行动现款流量净额（亿元）                     -52.22            -102.05                  18.97 筹资行动现款流量净额（亿元）                     140.06             118.89                  13.63 财务策画 销售债权盘活次数（次）                          0.45               0.15                   0.97 存货盘活次数（次）                               /              18.13                  10.02 总财富盘活次数（次）                              /                  /                      / 现款收入比（%）                            20.19             309.61                  18.21 营业利润率（%）                            12.23               4.84                  44.42 总本钱收益率（%）                            1.66               1.85                  10.61 净财富收益率（%）                            0.95               4.43                  27.48 弥远债务本钱化比率（%）                        67.22              61.93                  58.95 通盘债务本钱化比率（%）                        72.80              64.88                  63.69 财富欠债率（%）                            87.07              81.67                  80.25 流动比率（%）                            134.75             146.49                 136.41 速动比率（%）                            134.75             146.47                 136.39 经营现款流动欠债比（%）                        -1.28               0.39                  -1.04 现款短期债务比（倍）                           0.98               2.10                   1.37 EBITDA 利息倍数（倍）                       1.21               6.16                  16.37 通盘债务/EBITDA（倍）                      42.98              35.63                   6.12 贵府开首：统一资信凭证公司年报整理                                                          追踪评级论说         |       15 附件 3   主要财务策画的规画公式          策画称呼                                         规画公式 增长策画           财富总数年复合增长率            净财富年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%          营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1×100%           利润总数年复合增长率 经营恶果策画              销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单子+平均应收款项融资）                 存货盘活次数 营业成本/平均存货净额               总财富盘活次数 营业总收入/平均财富总数                  现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100% 盈利策画                 总本钱收益率 （净利润+用度化利息开销）/（整个者权益+弥远债务+短期债务）×100%                 净财富收益率 净利润/整个者权益×100%                  营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 债务结构策画                  财富欠债率 欠债总数/财富统共×100%            通盘债务本钱化比率 通盘债务/（弥远债务+短期债务+整个者权益）×100%            弥远债务本钱化比率 弥远债务/（弥远债务+整个者权益）×100%                   担保比率 担保余额/整个者权益×100% 弥远偿债才能策画              EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息开销             通盘债务/ EBITDA 通盘债务/ EBITDA 短期偿债才能策画                   流动比率 流动财富统共/流动欠债统共×100%                   速动比率 （流动财富统共-存货）/流动欠债统共×100%            经营现款流动欠债比 经营行动现款流量净额/流动欠债统共×100%               现款短期债务比 现款类财富/短期债务 注：现款类财富=货币资金+交易性金融财富+应收单子+应收款项融资中的应收单子   短期债务=短期借钱+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+应对单子+其他短期债务   弥远债务=弥远借钱+应对债券+租出欠债+其他弥远债务   通盘债务=短期债务+弥远债务   EBITDA=利润总数+用度化利息开销+固定财富折旧+使用权财富折旧+摊销   利息开销=本钱化利息开销+用度化利息开销                                                                   追踪评级论说   |   16 附件 4-1     主体弥远信用品级建设及含义   统一资信主体弥远信用品级分离为三等九级，记号暗意为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含） 以下第级外，每一个信用品级可用“+”“-”记号进行微调，暗意略高或略低于本品级。   各信用品级记号代表了评级对象失约概率的高下和相对排序，信用品级由高到低反应了评级对象失约概率逐步增高，但不摒除高信用 品级评级对象失约的可能。具体品级建设和含义如下表。     信用品级                                含义      AAA      偿还债务的才能极强，基本不受不利经济环境的影响，失约概率极低      AA       偿还债务的才能很强，受不利经济环境的影响不大，失约概率很低      A        偿还债务才能较强，较易受不利经济环境的影响，失约概率较低      BBB      偿还债务才能一般，受不利经济环境影响较大，失约概率一般      BB       偿还债务才能较弱，受不利经济环境影响很大，失约概率较高       B       偿还债务的才能较地面依赖于精良的经济环境，失约概率很高      CCC      偿还债务的才能尽头依赖于精良的经济环境，失约概率极高      CC       在歇业或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债务       C       不成偿还债务 附件 4-2     中弥远债券信用品级建设及含义   统一资信中弥远债券信用品级建设及含义同主体弥远信用品级。 附件 4-3     评级预测建设及含义   评级预测是对信用品级畴昔一年傍边变化概念和可能性的评价。评级预测时常分为正面、负面、相识、发展中等四种。     评级预测                                含义      正面       存在较多成心身分，畴昔信用品级调升的可能性较大      相识       信用现象相识，畴昔保持信用品级的可能性较大      负面       存在较多不利身分，畴昔信用品级调降的可能性较大     发展中       荒谬事项的影响身分尚不成明确评估，畴昔信用品级可能调升、调降或看守                                                        追踪评级论说     |   17

• 控股
• 蛇口
• 招商
• 招商局
• 工业区